Nu blir obligatoriskt med K3 för fastighetsägare och brf:er

Bokföringsnämnden har beslutat att från och med den 1 januari 2026 måste alla fastighetsföretag och bostadsrättsföreningar (brf:er) redovisa enligt K3-regelverket. Det innebär att fastighetsbolag och brf:er inte längre kan redovisa K2-regelverket, utan i stället måste tillämpa huvudregelverket K3 i sin årsredovisning.

Vad är K3? 

K3 är ett svenskt regelverk för redovisning och kan ses som en förenklad version av det internationella regelverket IFRS, som noterade bolag måste följa. På många områden är K3 och IFRS lika, men när det gäller leasing finns viktiga skillnader. 
 
Till skillnad från bolag som tillämpar IFRS 16 behöver K3-företag inte ta upp operationella leasingavtal som tillgångar och skulder i balansräkningen. Det är endast finansiella leasingavtal som redovisas där, eftersom de i praktiken liknar ett avbetalningsköp. Vanligtvis vill företaget behålla objektet efter avtalstiden, och betalningarna ses därför som en form av finansiering.

Operationella leasingavtal måste fortfarande redovisas i K3, men inte lika detaljerat. I stället redovisas de i noterna till årsredovisningen, där företaget ger upplysningar om framtida betalningar. På så sätt får läsaren en bild av kommande kassaflöden, även om varken tillgången eller skulden syns direkt i balansräkningen. 
 

Operationell leasing vs finansiell leasing: vad är skillnaden? 

Finansiell leasing innebär att kunden leasar en tillgång under en bestämd tid och med ett bestämt restvärde. När avtalet löper ut är kunden skyldig att anvisa en köpare för restvärdet. Vid exempelvis billeasing är det vanligt att bilen byts in mot en ny hos en bilhandlare, vilket i praktiken innebär en försäljning som kan ge vinst eller förlust.

Exempel på avtal med finansiell leasing för fastighetsägare kan vara solceller, laddboxar och liknande komponenter som tecknas på abonnemang.

Operationell leasing skiljer sig genom att ägandets fördelar stannar hos leverantören eller finansbolaget. Kunden betalar en avgift för nyttjandet av tillgången, men har inte samma skyldighet att köpa loss eller ordna med en ny köpare vid avtalets slut. 
 

Vad innebär komponentindelning för bostadsrättsföreningar?

För bostadsrättsföreningar innebär K3 bland annat ett krav på så kallad komponentindelning. Det betyder att byggnaden delas upp i olika delar, till exempel tak, fasad, stammar och hissar. Där varje komponent får en egen avskrivningstid utifrån sin beräknade nyttjandeperiod. På så sätt blir redovisningen mer rättvisande och speglar fastighetens ekonomiska värde över tid.

Leasify hjälper fastighetsägare och bostadsrättsföreningar med K3-redovisning

För att underlätta är Leasify här för att hjälpa till. Vi tillhandahåller en tjänst som hjälper till med K3-redovisningen. Sedan starten 2015 har vi på Leasify etablerat oss som en nyckelaktör inom leasingredovisning, särskilt för stora börsnoterade bolag och koncerner. Med introduktionen av IFRS 16-standarden 2019 var vi bland de första att lansera en helt automatiserad SaaS-lösning. Idag använder cirka 500 bolag, inklusive 300 koncerner, vår tjänst för sin IFRS 16- och K3-redovisning. Genom nära samarbeten med de största revisionsbyråerna fortsätter vi att vara en betrodd partner för automatiserad redovisning.

Kontakta oss gärna här så berättar vi mer om hur vi kan hjälpa er.

Så här säger några av Leasifys kunder som redovisar enligt K3:

– Det jag uppskattar mest är att det märks att Leasify verkligen har arbetat med sin tjänst. Det känns som att de har lyssnat på oss användare. Flera av de frågor vi har lyft har lett till förbättringar, och det har varit en tydlig kunddriven utveckling, förklarar Kia Johansson, redovisningschef på Foria. Ta del av hela Kias upplevelse.

– Vi använder Leasify vid bokslut och koncernredovisning. Leasify har hjälpt oss att få fram de uppgifter vi behöver för koncernredovisningen. Utan stödet från tjänsten hade vi inte klarat det, och jag tror inte att det finns många tjänster på marknaden som är så nischade som Leasify, säger Kristoffer Karlsson, ekonomichef på Fridaskolorna. Läs hela hans erfarenhet här. 

– Vi är ingen organisation som önskar att bli specialister i ämnet, så det är värdefullt att ha en partner som kan ta den ledartröjan. Leasify förklarar inte bara vad siffrorna visar, utan också varför det ser ut som det gör och vad som påverkar vad. Det gör leveransen mycket mer informativ än bara själva utfallet, berättar George Kojadinovic, redovisningschef på Infrakraft. Läs hela Georges berättelse här.